Por: Thiago Abiatar Lopes Amaral, Guilherme Cesar Rubin
Fonte: Jota
Em 16 de janeiro deste ano foi publicada a Lei Complementar 214/25, derivada do PLP 68/24, que estabelece as diretrizes da reforma tributária introduzida pela Emenda Constitucional 132/23.
No entanto, a despeito da recente sanção da LC 214/25, a regulamentação da reforma tributária ainda não foi finalizada. No momento, a EC 132/23, que instituiu a reforma é alvo de iniciativas de regulamentação, em especial, o PLP 108/24 que segue em tramitação desde o ano passado.
O PLP 108/24, que já passou pela Câmara e ainda está tramitando no Senado, apesar de não ser objeto principal da reforma, propõe, dentre outros pontos, alterações específicas que impactam diretamente o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), visando, por meio do artigo 194, modificar a incidência e a base de cálculo do ITBI por meio da inclusão dos artigos 35-A e 38-A no Código Tributário Nacional (CTN), conforme veremos a seguir.
Nos termos do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988[2], o ITBI é um tributo de competência municipal que incide sobre a transmissão “inter-vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, ocorrendo quando houver o efetivo registro da transmissão do imóvel em cartório.
Fato importante é que o PLP 108/24, por sua vez, propõe a inclusão do art. 35-A no Código Tributário Nacional (CTN), estabelecendo que a incidência do ITBI poderá ocorrer no momento na formalização do respectivo título translativo, assim considerados a escritura pública ou documento particular com força de escritura pública, e não no momento do registro em cartório, vejamos:
“Art. 35-A. Os Municípios e o Distrito Federal podem prever hipótese de antecipação do pagamento do ITBI, que deve ser opcional para o contribuinte, para que o imposto incida na formalização do respectivo título translativo, assim considerados a escritura pública ou documento particular com força de escritura pública.
Parágrafo único. Na hipótese de que trata o caput deste artigo, os Municípios e o Distrito Federal poderão aplicar alíquota inferior àquela incidente no momento do registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Essa mudança poderá despertar interpretações na linha de que o momento da incidência do imposto poderá ser deslocado para o da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, o que contraria o entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.124, que determinou que a cobrança do ITBI só pode ocorrer no momento do registro do imóvel. Assim, se aprovada, a nova regra poderá ser questionada judicialmente pelos contribuintes visando afastar a cobrança antecipada do tributo.
Outro ponto relevante do PLP 108/24 é a introdução do art. 38-A no CTN, ao determinar que a base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor da operação e o valor de referência adotado pelo município:
“Art. 38-A. Considera-se valor venal, para fins do disposto no art. 38 desta Lei, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.”
Essa medida contraria o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema 1.113, que estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do bem, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte.
Caso a mudança seja implementada, os contribuintes poderão questionar judicialmente a cobrança com base na constitucionalidade da nova regra. O argumento principal seria que a base de cálculo do ITBI deve estar diretamente ligada ao valor da transação, conforme previsto no art. 156, II, da Constituição Federal.
O IPTU, por sua vez, é um tributo de competência municipal, tradicionalmente cobrado anualmente com base no valor venal do imóvel. No entanto, com a reforma tributária, surgem novas diretrizes que podem alterar significativamente sua cobrança.
A principal mudança é a flexibilização da atualização da base de cálculo do IPTU. O artigo 156, §1º, III, da Constituição Federal, na nova redação dada pela EC 132/2023, permite que os municípios atualizem os valores venais dos imóveis por meio de decreto do Executivo municipal, desde que respeitados critérios gerais estabelecidos em lei municipal.
Essa mudança visa tornar o processo de atualização mais ágil, evitando a defasagem dos valores venais em relação ao mercado. No entanto, também poderá resultar em aumentos expressivos do IPTU, principalmente em cidades onde os imóveis estão subavaliados.
As alterações propostas pelo PLP 108/24, caso aprovadas, invariavelmente, tendem a aumentar a litigiosidade envolvendo o ITBI. Os contribuintes poderão buscar no poder judiciário a manutenção do entendimento vigente do STF e do STJ, a fim de evitar a cobrança antecipada do tributo e garantir a utilização do valor de mercado do bem como base de cálculo.
É fundamental que proprietários de imóveis, compradores e investidores acompanhem atentamente o andamento do PLP 108/2024 e as implicações da LC 214/2025. Compreender as mudanças propostas e suas possíveis repercussões é essencial para um planejamento financeiro adequado e para o cumprimento das obrigações tributárias.
Apesar das possíveis vantagens, como maior transparência e justiça fiscal, a reforma tributária enfrenta desafios, especialmente em relação à aceitação popular. A perspectiva de aumento do IPTU é impopular, o que torna o debate político acirrado. Além disso, há preocupações sobre o impacto econômico, especialmente para classes médias e baixas, que podem enfrentar dificuldade em arcar com o imposto ajustado aos valores de mercado.
O que se vê, portanto, é que a reforma tributária busca tornar o sistema fiscal brasileiro mais eficiente e equânime. No entanto, é imprescindível que todos os envolvidos no setor imobiliário estejam informados e preparados para as novas diretrizes que poderão ser implementadas em breve.