A aquisição de propriedade representa um fenômeno jurídico importante para o direito brasileiro podendo ocorrer sob duas principais vertentes. Através do modo derivado: registro de título e sucessão hereditária. Ou através das formas originárias: acessões e usucapião.

O usucapião, também denominado como prescrição aquisitiva, é a modalidade originária de aquisição de propriedade, onde, ante o decurso do tempo, surge a aquisição do direito real da propriedade pelo possuidor.

Ou seja, não existe transmissão da propriedade de um titular anterior para o usucapiente. Pelo contrário, existe uma conversão de posse em propriedade, que surge ante a inércia do seu titular em reaver a coisa somado ao prolongamento da posse mansa e pacífica exercida pelo possuidor, desde que preenchido os requisitos legalmente estabelecidos.

Estes conceitos iniciais são importantes para se auferir os aspectos tributários dessa relação jurídica. Sendo a propriedade adquirida através das formas derivadas, surge a obrigação tributária. Em uma transmissão onerosa de bens imóveis ou direitos reais sobre esses bens imóveis incide o ITBI de competência dos municípios. Já quando a transmissão da propriedade ocorre através de doação ou sucessão hereditária o ITCMD será devido aos estados e ao Distrito Federal.

Entretanto, quando a propriedade surge “do zero”, como é o caso do usucapião, o novo proprietário não é responsável pelos tributos que incidem sobre o imóvel conforme decidido pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário 94.586-6/RS.